家を買う時と借りる時にかかる金額をすべて解説します

家を買う時と借りる時にかかる金額をすべて解説します

購入、賃貸、どちらも一生では莫大なお金に

購入と賃貸はどちらが得するの？

このような話題が良くビジネス誌を賑わせますが、皆さんはどちらだと思いますか？

実際のところは、ローンを組み始めた際の条件、頭金や繰り上げ返済の利用などで早めの返済ができれば持ち家の方が得ですし、賃貸の場合はライフステージの変化で、物件を住み替えることができるなど環境の変化に柔軟に対応できます。また、固定資産税や災害保険等はかからないとういう魅力もあります。

しかし、いずれの場合も親から独立して40年～60年の期間を過ごすということは、数千万円の費用が掛かるということです。
そのためにも自分自身での情報収集、そしてプロに相談して両方のバランスの取った意見を参考にして賢く暮らしていけるように努めなければ、きっと後悔することがあるかもしれません。

購入には物件価格以外に諸経費がかかる

不動産を購入する場合、不動産本体の金額の他に様々な諸経費がかかります。

契約時

印紙税

不動産売買は、高額な取引になるため「売買契約書」を作成して売買取引の条件や日付を明記し書面で残します。
この際、売買契約書は課税対象文章になるため、印紙代がかかります。
不動産の購入金額にもよりますが、一部を下記に記載します。

• １千万円を超え５千万円以下のもの → 2万円
• ５千万円を超え　１億円以下のもの → 6万円

このように上記のような金額がかかります。
数千万円の買い物をすると、数万円の桁が小さくみえますが、普段の感覚でいけば数万円の税金というのは、とても高く感じられるはずです。

登記手数料・登録免許税

これは不動産を購入した場合、不動産の登記を行います。
不動産の登記とは人間で言う戸籍に当たります。
AさんがX不動産を購入したとすると、法務局に「X不動産：登記名義人A」と戸籍が作られる = 登記がされると考える良いでしょう。

この場合、課税標準となる「不動産の価額」は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は、その価格です。
この価格の2%が登録免許税になります。

また、通常不動産登記は司法書士が行うため、この報酬も数万円～数十万円かかります。

住宅ローン

住宅ローンを組むということはどういうことかを説明します。
そもそも土地や建物はとても高額なため平均的な方の収入では、一括で購入することは難しいですよね。
そこで、金融機関から購入資金の借り入れを行う事ができます。
住宅ローンは、住宅購入を目的としているローンの金融サービスです。

前の記事で紹介したのと違うのは、不動産購入時に、抵当権を設定することになります。
これは簡単に言うと、あなたがローンを払えなかった場合、金融機関はあなたの不動産を売却したり競売したりして、残りのお金を返してもらうという担保の仕組みです。

その場合、抵当権設定も契約書作成や登記手続きが必要になりお金がかかることになります。

印紙税

抵当権設定契約書の印紙税がかかります。
これも売買契約書同様に、金融機関にとってはもしローンが返済不能になったら、お金を回収する大切な手段のため契約書を作成します。
例としては住宅ローンとして借りた金額が１０００万円以上５０００万円以下の場合、印紙代は２万円です。
また、上記同様に売買契約書の印紙税もかかります。

登記手数料/登録免許税

抵当権は登記されるため、登記手数料とそれに伴う、登録免許税を支払うことになります。
上記同様に所有権の移転手続きもあるため、ローンを組んだ場合の方が、諸経費は高くなります。

融資事務手数料

融資事務手数料は、金融機関で住宅ローンを組む際、支払う手数料です。
「定額」で支払うパターンと、「借入額の0.5～2％」で支払うなど条件は金融機関によって異なります。
パーセンテージで算出されるものは借入金額が高いほど高額になります。
例えば3千万円の物件を購入して、2パーセントですと、60万円の手数料を払う必要がります。
金融機関によっては安く抑えることが可能なので、充分に比較検討してください。

ローン保証料

住宅ローンの保証料とは、万が一あなたが住宅ローンの返済ができなくなった時に、あなたに代わって住宅ローンの肩代わりを保証会社にしてもらうために払うお金です。
銀行からみると、住宅ローンをきちんと支払ってもらうための保険ということです。
保証料は一括で支払う方法と分割で支払う方法があります。

団体信用生命保険料

住宅ローンを借りることになるのが、団体信用生命保険（通称、団信）です。
これは住宅ローンを、万が一借りた本人が亡くなってしまったときに残額を全額支払ってくれる保険となっています。
残された家族が住宅を取り上げられる事のないように、という趣旨で作られた保険です。

火災保険料

火災保険は火災が起きた際に、住宅建物や、室内にある家財(動産)を補償してくれます。
それぞれ単独の加入も可能です。
火災といっても落雷や、水災、盗難、台風など保険プランによって補償内容は様々です。

保険の金額は対象である建物、または保険の対象である家財を収容する建物の、構造・所在地・用途の他、保険期間などによって決まります。

地震保険料

地震保険は地震・噴火・津波が起きた場合、住んでいる建物や動産に対する損失を補償する保険です。
地震保険は、火災保険とセット加入が一般的ですが、火災保険同様、建物と家財は別々に加入でき、火災保険の保険金額の３０％～５０％の範囲で、建物は５，０００万円、家財は１，０００万円が限度額です。

入居時

物件への入居時も様々な費用が掛かります。

修繕積立基金

これはマンションでは入居後に12年～20年のスパンで行う、大規模修繕の費用をマンションの入居者全員で積立金という形で負担するというものです。
マンションは購入した人の持ち物になる、「専有部分」と住人の共有の持ち分となる「共用部分」に分けられます。
具体的には階段やエレベーターなどです。
これらが老朽化して修理・メンテナンスが必要になった際の費用を住人達積み立てるのが修繕積立金になります。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入、又は譲り受けた場合に一度だけ支払いが必要な税金になります。(相続等で取得した際は、非課税になります。)
新築と中古物件では計算方法が異なります。
新築物件であれば居住用(投資用や別荘も含む)で床面積の条件をクリアすれば、税金の軽減措置が受けられます。
中古住宅の場合は建物が建てられた時期により控除額が変わります。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物に係る税金です。
固定資産税は1月1日時点での不動産所有者が支払うことになりますので、多くの場合は、物件購入の翌年から課税されます。
計算方法は課税標準額に対して、税率を乗じて算出されます。
土地であれば、行政で路線価を基に算出、建物であれば、「再構築価格」「経年劣化」という基準で算定します。
支払いは毎年課税されて、4回で分納します。

都市計画税

これは固定資産税と同様に地方税として土地や建物所有者に課税される税金です。
これは不動産がどこの地域に立地しているかによって、課税される人とそうでない人がいます。
都市計画税の課税対象地域は、「都市計画区域」内の「市街化区域」と呼ばれる場所にある不動産になります。
都市計画とは、その地方の町づくりのガイドラインのことです。
この中でも市街化区域は積極的に市街化を進めて開発していこうという地域です。
この地域に該当する場合に課税されることになります。

家を借りるときに必要になるおもな諸経費

契約時

家を借りるには、独自にかかるお金や地域の慣習によって異なりますが、概ね次のような費用が掛かると思ってください。

敷金

敷金とは、賃貸物件入居時に、大家さんが「家賃の滞納」、「部屋の汚損や損壊」にあった場合、修繕費用にあてがうための担保金のことです。
一般的には家賃の1ヵ月～3か月分です。
賃貸借契約完了時に、これらのリスクが生じなければ返金してもらえるお金でもあります。
一般的には退去時のハウスクリーニング代と相殺されることが多いです。

礼金

礼金とは慣習的、儀礼的なお金です。
昔は大家さんへ「これからどうぞよろしくお願いします。」ということで、お礼の意味で支払われていました。
相場は家賃１ヵ月～2ヵ月とその案件・地域ごとに異なります。
現在では賃貸取引の約半分程度しか、支払われることの無いお金と言われています。

仲介手数料

不動産賃貸の際に、不動産仲介業者に支払う報酬になります。
金額は宅建業法という不動産業者を規制する法律で定められており、「契約する物件の家賃の1ヶ月+消費税」です。
家賃5万円のお部屋なら、5万円+消費税8%で4千円、つまり5万4千円となります。

火災保険料

賃貸借契約時に必ず加入が求められるのが、火災保険です。
これは借りている部屋でもし、火災などがあった場合に原状回復費用や、家財を補償するために加入する保険です。
失火責任法では、火災が発生しても、重大な過失がなければ損害賠償責任は問われませんが、通常賃貸借契約書には借りている側が、大家さんに現状回復して部屋を引き渡す義務が盛り込まれているため、賃貸における火災保険料は、自分と大家さんの万が一に備える保険になります。

前払い家賃

例えば12月から新しくアパートを借りる場合、借り主は、貸し主に対して毎月定額の家賃を支払います。
家賃は前月末までに支払わなければならないとします。
今回のケースでは、まず11月末までに12月分の家賃を前払いし、その後は、各月末までに翌月分の家賃を納付するということになります。
この最初に支払う必要になる家賃を前払い家賃と言います。

購入と賃貸のメリット・デメリット

自分自身が住む家について、購入する場合には次のメリットがあります。

• ①頭金やローンの支払い期間によっては、賃貸より安く費用を抑えて、自分自身の資産とすることができます。
  また、ローンが終われば住居費用も安く収まります。
• ②老後の住まいとしてローンを完済できれば、家賃いらずで、老後の住居として住むことができます。
• ③資産価値の高い物件の場合、一定の売却益が見込めます。
  このため、いざという時に現金に換えてしまうこともできます。

購入物件のデメリットについて

• ①購入後は固定資産税、修繕費など様々な負担が発生します。
• ②周辺環境の変化で、引っ越しや移住する際には身動きがとりにくいと言えます。
• ③健康問題や勤め先の経営状況悪化で、収入が減った場合はマイホームのローンが大きな負担となり、のしかかってきます。

賃貸物件のメリット

• ①ローンのような負債ではないため、借金が残るということはないです。
• ②子供成長や周辺環境の変化で物件を住み替えることができます。
• ③上記のように健康問題や勤め先の経営状況悪化で、収入が減った場合は低家賃の物件に引っ越すことも検討可能です。

賃貸物件のデメリット

• ①規約に制限され、改築やリフォームは行うことが難しいと言えます。
• ②家賃を支払い続けても自分の資産になることはなく、老後も家賃は支払いつづけなければならなりません。

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