登記手続きの相談は司法書士に

登記手続きの相談は司法書士に

被相続人の土地や建物を相続した際には、その後に名義変更を行う必要が生じます。
土地や建物の名義変更は個人でも可能ですが、登記手続きにはある程度の法律の知識が必要となります。
その場合は登記の専門家である司法書士に、相談して依頼をすると簡単に作ることができます。

1）不動産を相続したら

故人の不動産を相続した場合には、以下の手続きを行うことになります。

名義変更

名義変更というのはその名前の通り、故人の土地の名義を変更する手続きです。
例えば相続によって取得した土地の所有者が故人の名義であれば、その故人の名義を自分宛に変更する必要があります。
名義変更については特に期限はありませんが、そのままにしておくと不利になることもありますので注意しておきましょう。

名義変更は様々なもので行われますが、中でも相続をした土地の名義変更を行うのが相続登記です。
相続登記と聞くと手続きが難しいようなイメージがありますが、名義変更自体は1人でもできます。
実際に登記するときは役所で書類を取得して書類を作成し、その後に法務局に提出することになります。
ただ相続登記は手続きが複雑ですので、仕事の都合などによって自分では難しい場合もあるでしょう。
そして法律の知識も必要ですので、自信がない方は登記の専門家である司法書士に依頼するのも方法と言えます。

名義変更をした方が良い場合

名義変更、相続登記をすべき人は以下の事柄に当てはまる方です。

• 故人から相続した土地を他人に売却したい方
• 相続した土地を担保にしてお金を借りたい方（抵当権設定）
• 他人に土地を貸付したい方
• 相続によって取得した土地を、他の相続人に処分されたくない方
• 相続した土地に住宅を建築したい方
• 相続した土地を親族に贈与したい方

これらの行為はその土地の名義人でないとできないこともありますので、相続によってそれらの土地を取得したときは早めに手続きを行いましょう。

名義変更をしなかったときのメリットとデメリット

名義変更をしなかったときのメリットは以下になります。

• その土地を有効活用できる
• 土地の権利関係でのトラブルを回避できる

デメリットは以下になります。

• 土地を有効活用できない（担保やお金の借入、売却や貸付など）
• 権利関係のトラブル（他の相続人が勝手に自分の持ち分を売ったり、土地全体が使えなくなるなど）

名義変更で必要になる書類

名義変更を行うときは、以下の書類が必要です。

• 戸籍謄本（相続人全員分）
• 印鑑証明書（相続人全員分）
• 住民票（相続人全員分）
• 戸籍謄本（被相続人のもの）
• 住民票の除票（被相続人のもの）
• 固定資産評価証明書
• 不動産の全部事項証明書

これらの書類一式すべてを法務局に提出することで、名義変更は完了します。

自分で作成するもの

名義変更では、以下のように自分自身で用意するものもあります。

• 遺産分割協議書（遺言書がある場合は必要なし）
• 登記申請書
• 相続関係説明図

相続登記では以上の書類が必要になりますが、このすべてが必要というわけではありません。
被相続人が遺言書を書いていた場合や、戸籍の記載内容によっては必要な書類が変わってくることもありますので注意しておきましょう。

相続税申告

相続税申告というのは相続で土地や現金などを取得した際に、そのすべての財産が3,600万円以上になる場合に必要となる手続きです。
2015年の税制改正によって適用範囲が拡充しましたので、今まで適用外だった人も必要となる可能性があります。
相続前の確認は、決して怠らないようにしましょう。

ちなみに相続税申告は、3,600万円以上の財産を相続した人が行うことになり、該当するのは以下のものとなります。

• 土地
• 生命保険
• 預金

準確定申告

準確定申告というのは駐車場や貸マンションなど、被相続人が生前に収益を得ていた不動産を取得した際に必要な手続きです。
確定申告については、通常は1～12月の期間に発生したものを3月に申告するのですが、被相続人が亡くなるとその時点に発生した収益は申告できませんので、土地を相続した方が代わりに申告することになります。
例えば被相続人が2018年の4月に死亡した場合は、その年の1～4月までに発生した収益を申告することになるのです。

2）名義変更に必要な書類

名義変更に必要な書類は以下のものが挙げられます。

相続人が必要な書類

• 戸籍謄本（法定相続人全員のもの）
• 住民票（新しく名義人になる方のもの）
• 固定資産評価証明書（名義変更する年度の証明書）
• 相続関係説明図（これは戸籍謄本などの原本を還付請求する際に必要）

それぞれの事案によって必要となるもの

相続手続きの内容や書類の収集状況によっては、次の書類が必要になるケースもありますので確認しておきましょう。

• 遺産分割協議書（法定相続分以外で名義変更を行う場合）
• 印鑑証明書（法定相続分以外で名義変更を行う場合）
• 遺言書、検認調書（被相続人の遺言書がある場合、公正証書以外であれば検認が必要）
• 不在籍証明書、不在住証明書（必要な書類が揃わない場合に必要）
• 登記済権利証（必要な書類が揃わない場合などに必要）
• 上申書（必要な書類が揃わない場合などに使うことになり、印鑑証明書を添付することもある）
• 相続人全員の本人確認書類（運転免許証、健康保険証、パスポート、マイナンバーカードなど）

3）登記業務にかかる司法書士費用

被相続人の不動産の名義変更は、法務局に登記された不動産の名義を変更する手続きです。
不動産の名義変更が必要なのは第三者に不動産の所有権が移転したときであり、不動産の所有権が他人に移転した場合に行う登記が「所有権移転登記」になります。
その他にも不動産の所有者自身が変わるわけでなく、結婚などで性が変わることで不動産の所有者名義が変更になることもあります。

この場合に行うのは所有権移転登記ではなく、「登記名義人表示変更登記」になります。
これらの名義変更は個人でも可能ですが、手続きには法律の知識も必要ですので難しい面もあるでしょう。
そのときは登記の専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。
登記の名義変更を行うときには、登録免許税の支払いが必要です。
この登録免許税は、登記申請書に収入印紙を貼付して納付することになります。

登録免許税は課税標準に税率を乗じて計算され、具体的には以下のようになります。

• 売買は1000分の20（土地については平成31年3月31日までは1,000分の15、住宅用家屋については平成32年3月31日まで1000分の3の軽減税率が適用）
• 贈与は1000分の20
• 相続は1000分の4

以上に加え、登記の名義変更を司法書士にお願いする場合には、別に手数料を支払う必要があります。
司法書士の報酬はそれぞれの事務所によって異なりますので、事前に確認しておいた方がいいでしょう。
実際はそれぞれの事務所によって幅がありますが、10～20万円程度が1つの目安になります。

相続で土地や建物を取得した場合には、それぞれの名義変更を行う必要があります。
その名義変更は法律の知識や書類などが必要ですので、あらかじめ準備しておきましょう。
そして名義変更について不安な場合には、登記の専門家である司法書士に依頼するのも方法と言えるでしょう。
司法書士であれば、不動産の名義変更の手続きやアドバイスなどをしてくれます。

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