相続財産の評価の仕方（不動産）

相続税の対象になる財産

被相続人から不動産を相続した場合は、その不動産の価値を評価する必要があります。
具体的には一つ一つの不動産の価値を把握した後に、各自の相続分に基づいて分配することになります。
手続きをスムーズに進めるためにも、相続財産の評価の仕方を把握しておきましょう。

1）財産評価は時価で行う

相続税を計算するときは相続財産を数値化する必要があり、不動産の相続財産の評価はそのときの時価で行うことが基本です。
相続税の基礎控除額は、「3000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算できます。
実際に相続税がかかるとき、あるいは相続税額を把握するためには、対象となる相続財産の価格を知る必要があります。
そのためには相続財産を数値化する必要がありますが、これが相続財産の評価となります。
相続税法の中では、相続によって取得した財産の価額には「当該財産の取得時における時価」によると規定されています。
要するに財産の評価は相続開始日、つまり被相続人が亡くなった日の時価で行うのが原則です。
そのため不動産についても、相続を開始日の時価で評価する必要があるのです。

2）不動産の評価

土地

土地については、路線価方式と倍率方式の2つの方法で評価します。
市街地などの路線価がある地域は路線価方式を、そしてそれ以外の地域では倍率方式によって評価を行うことになります。

家屋

自宅や事業用店舗は、倍率方式となります。
この場合は固定資産税評価額に倍率1.0を掛けて算出することから、固定資産税評価額と相続税評価額は同じです。

借地

借地については、自用地評価額より借地権評価額を差し引いて評価します。

3）土地の評価額の求め方

不動産は、その財産の種類によって評価方法は変わります。
相続財産は時価で評価するのが原則ですが、実際の財産の時価を評価するのは簡単ではありません。
公平な課税を行うには、相続財産評価の基準を決める必要があります。
そのため国税庁は、「財産評価基本通達」によって相続財産評価の一般的な基準を設けています。
財産評価基本通達では、それぞれ財産の種類ごとに相続財産の評価基準が規定されています。
まずは宅地から紹介します。
宅地には路線価方式と倍率方式の2つの方式があります。

宅地の評価方法

路線価方式

路線価方式というのは、道路に面した土地について1平方メートル当たりの価格を算出したものです。
これは国税庁が公表している路線価図で確認でき、路線価方式は路線価格に奥行などによる補正を加算した価額を算出します。
他人の権利が付いていない土地の評価額は、「路線価×補正率等×地積」で計算できます。

倍率方式

倍率方式というのは、固定資産税評価額に国税庁が地域ごとに規定した倍率を掛けて評価する方法です。
固定資産税評価額については市役所の固定資産評価証明書で、評価倍率については国税の倍率表で確認できます。
倍率方式での自用地評価額は、「固定資産税評価額×倍率」で計算できます。

建物の評価方法

税法では建物を家屋と呼んでおり、評価対象になる家屋は自分用と貸屋によって評価方法が異なります。

自用家屋

自用家屋は「固定資産税評価額 × 1.0」で計算できます。

貸家

貸家の定義は明確ではありませんが、居宅や店舗などを貸し付けて不動産所得を得ている家屋が貸家とされています。
この貸家は、固定資産税評価額 ×「1 - 借家権割合 × 賃貸割合 」で計算できます。
ここでの借家権割合は、それぞれの国税局管内で規定されています。

建築中の家屋

上記2つの建物は既に建築され、固定資産税通知書が届いているときの評価方法になりますが、建築中の場合は建築価格と固定資産評価額の差額を考慮する必要があります。

借地の評価方法

借地は、自用地評価額より借地権評価額を差し引いて計算します。

借地権評価額

借地権評価額は、自用地評価額に国税局が規定している「借地権割合」を掛けて計算できます。

貸宅地の評価額

貸宅地の評価額は、「自用地評価額－借地権評価額」で計算します。

4）小規模宅地等の評価減の特例

小規模宅地等の特例というのは、被相続人が事業をしていた土地や住んでいた土地について、それが一定要件を満たしている場合に80%あるいは50%まで評価額を減額してくれるものです。
例えば被相続人の自宅の相続税評価額が1億円である場合、この土地に小規模宅地等の特例を適用すると、2,000万円の評価で相続税を計算できるようになります。
被相続人が生前に住んでいた土地や事業を行っていた土地は相続人の生活基盤にもなる、とても重要な財産と言えます。
そのような財産まで通常通りに相続税をかけてしまうと、相続した後の相続人の生活に支障をきたしてしまう恐れがあります。
このような評価額の大幅な減額が特例措置です。

特例を受ける要件その1

小規模宅地等の評価減の特例は、最大で80%も評価額を減額できる制度ですが、その要件はとても複雑です。
その要件を満たさないと、実際の相続税額がかなり増加してしまうことも考えられます。
気になるその要件は、以下の通りです。

• 被相続人あるいは被相続人と一緒に生活していた、親族の事業や居住として使用されていた宅地などであること
• その宅地などが、建物や構築物の敷地であること

以上の2つの要件を満たす必要があり、これらの要件を満たして初めて次のステップに進むことができます。

特例を受ける要件その2

次に宅地の種類によって、要件は変わってきます。

特定居住用宅地など

被相続人が住んでいた宅地と、被相続人と生計を共にする親族が住んでいた宅地の2つがあります。

①被相続人が住んでいた宅地

被相続人が住んでいた宅地は、以下に掲げた人が相続した場合にだけ適用されます。

• 被相続人の配偶者（居住要件や所有要件はありません）
• 被相続人と同居していた親族（居住要件と所有要件があります）
• 被相続人と同居していないが、下記の要件を満たしている親族

• 被相続人に配偶者がいないこと
• 被相続人と同居している相続人がいないこと
• 被相続人が亡くなる前の3年間、日本国内の配偶者の所有する家屋などに居住したことがないこと

②被相続人と生計を共にする親族が住んでいた宅地

• 被相続人の配偶者（居住要件や所有要件はありません）
• 被相続人の生計親族（居住要件と所有要件があります）
• 特定事業用宅地など

被相続人などが事業をしていた宅地の要件で、こちらは以下の2つが要件になります。

• 被相続人の事業を申告期限までに引き継いでおり、事業を申告期限まで継続していること
• その宅地などを申告期限まで保有していること

特定同族会社事業用宅地など

こちらは一定の法人の事業（貸付事業は除く）をしていた、宅地の要件になります。
なお一定の法人というのは、被相続人や被相続人の親族によって支配されている法人のことです。
主な要件は以下の通りです。

• その法人に対し、相当な対価で宅地や建物を賃貸していること
• その宅地などを取得した親族が、申告期限のときにその法人の役員であること
• その宅地などを申告期限まで保有していること

被相続人から相続した財産が不動産である場合は、その財産評価を時価で行うことになります。
不動産の種類によって評価方法が異なりますので、事前にその方法を確認しておく必要があります。
分かりにくいこともあるため、税理士や法律の専門家に相談してみる方が間違いはありません。

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