住宅ローンを借りる時の６つのポイントを理解していないと後々大変なことに…

住宅ローンを借りる時の６つのポイントを理解していないと後々大変なことに…

1）住宅ローンの金利タイプ

ローンの金利には「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定金利型」の3種類があります。
それぞれ異なる性質を持っているため特徴に合わせて住宅ローン金利を選択する必要があります。

変動金利型

「変動金利型」とは、金利体系のうち、契約後に半年に一度金利が見直されるタイプのものです。

経済状況などに応じて、金利が高くなれば月々の返済額のうちの利息が高くなり、金利が低くなれば利息が安くなります。
一般的には固定金利より安く金利がスタートします。

固定金利選択型

「固定金利選択型」とは、ローンを組んだ後に、一定期間のみ金利を固定するタイプです。
固定金利選択型は、2、3、5、10、15、20年などの一定期間を固定金利にし、固定期間終了後は変動金利型になるという形態です。
金利は短期間よりは長期間で組むほど高くなります。

全期間固定金利型

ローン組んでから完済するまですべての期間の金利が一定のタイプです。
これは、金利は高めではありますが、金額は一定のため将来のライフプランが立てやすく、金利が高くなるというリスクがありません。

2）元利均等返済と元金均等返済

ローンの返済方法には2種類の返済方法があり「元利均等返済」「元金均等返済」という返済方法があります。

元利均等返済

毎月の返済額が一定となる返済方法です。

元金と利息を合わせた返済額は一定で、返済当初は利息が大部分を占めています。

元金部分の減り方は遅いのが特徴です。

メリット

返済額（元金＋利息）が一定のため、返済計画が立てやすくなります。

元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。

デメリット

同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が高くなります。

常に一定額の支払いのため、借入金残高を長期に渡り返済することになります。

このように家計への負担を抑えて、金額変動のない安定した支払い計画を進めたい方に適していると言えます。

元金均等返済

毎月の返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。

返済当初が最も返済額が多く、返済が進むと返済額も徐々に少なくなります。

メリット

返済額（元金＋利息）は返済が進むにつれ少なくなっていきます。

元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ返済期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なく済みます。

デメリット

返済開始当初の返済額が高く、ローン初期の返済負担が重くのしかかるため、借入時には高い収入が確保されていることが条件となります。

このようにある程度高収入を確保しており、早くローンを終わらせて金利も安く抑えたいという方にお勧めの返済方法です。

3）住宅ローン3000万円の返済額

30年返済

	元利均等返済	元金均等返済
年利1％
毎月返済額	￥96,491	￥108,333 ～ ￥83,522
年間返済額	￥1,157,892	￥1,295,408 ～ ￥1,005,527
総返済額	￥34,736,908	￥34,512,340
年利2％
毎月返済額	￥110,885	￥133,333 ～ ￥83,592
年間返済額	￥1,330,620	￥1,286,659 ～ ￥1,010,945
総返済額	￥39,918,769	￥39,024,858
年利3％
毎月返済額	￥126,481	￥158,333 ～ ￥83,661
年間返済額	￥1,517,772	￥1,886,242 ～ ￥1,016,362
総返済額	￥45,533,001	￥43,537,380

35年返済

	元利均等返済	元金均等返済
年利1％
毎月返済額	￥96,491	￥96,428～￥71,727
年間返済額	￥1,157,892	￥1,153,201～￥862,014
総返済額	￥35,567,804	￥35,262,332
年利2％
毎月返済額	￥99,378	￥96,428 ～ ￥71,727
年間返済額	￥1,192,536	￥1,153,201 ～ ￥862,014
総返済額	￥41,738,968	￥40,524,873
年利3％
毎月返済額	￥115,455	￥146,428 ～ ￥71,847
年間返済額	￥1,385,460	￥1,745,345 ～ ￥871,306
総返済額	￥48,490,768	￥45,787,419

4）返済負担率とは？

返済負担率とは、「自分の年収に対する年間のローン返済額の割合」のことです。

通常ほとんどの金融機関で審査項目となっています。
通常は返済負担率を35％以下に設定していますが、年収や信用状況によって変わることもあります。

よって、年間の住宅ローン返済額が、年収の35％を超えると、「住宅ローンを返済することが難しい」と金融機関が判断される可能性が高まります。

公的ローンであるフラット35を例にみるとフ年収が400万円未満の世帯では30％以下、年収が400万円以上の世帯で35％以下が基準となっているようです。

ただし、総返済負担率が30％、もしくは35％以内であれば無理なく返済できる、という意味ではなく、同じ年収でも、家族に子供が何人いるか、生活費の支出状況はどの程度か、によって大きく変わってきます。

この返済負担率は、自分の経済状況を熟慮してローン組む必要があると言えます。

5）ローンを借りるときのポイント

①金利にと合わせて手続き諸費用も確認する

金利だけではなく住宅ローンを組む際の諸費用、また将来の変化を見据えて繰り上げ返済の条件等も確認しておきましょう。

②経済状況に応じた、返済可能な範囲で融資を受ける

金融機関は大手企業の正社員や公務員等の安定した職業には、可能な限り多くお金を融資してくれます。
しかし、それに甘んじてフルローンを組んでは高い金利を支払うことになります。
頭金などを有効活用して、自分の快適な生活を維持できるローン組みましょう。

③返済終了の年齢も考える

現在日本は高齢化社会を迎えており、60歳で定年後には25年以上のセカンドキャリアが待っています。
あまり、高齢になるまでローン返済を続けていては生活に支障が生じる可能性が高まります。
ローン返済と人生のセカンドキャリアの各プランをすり合わせて返済計画を立てましょう。

④維持費も想定しておく

住宅を購入した場合、固定資産税、都市計画税、火災保険、　修繕費用など様々な維持費が発生します。

このような費用も加味して住宅ローン返済プランをたてましょう。

⑤繰り上げ返済等は計画的に

繰り上げ返済は住宅ローンを減らす有効な手段です。
ですが、あまりに生活費を切り詰めて住宅ローンを支払いした場合、家計のキャッシュフローが悪化してしまいます。
子供の教育費用、突然の医療費などリスクが発生した際に、返済にお金を回し過ぎてお金が無いという状況では本末転倒です。
全体のキャッシュフローを考えながら繰り上げ返済に取り組みましょう。

6）住宅ローンを借りることができる人

①申込時年齢20歳以上、完済時年齢70歳～80歳というのが一般的です。

あまり年を取ってからローンを組む場合、健康問題や雇用可能な期間等の問題が生じる ためです。

②収入に対するローン支払い額に割合である、返済負担率について、25％～40％程度になるようなローンを組める人が有利です。
これ以上になると収入におけるローン支払い額 が増えすぎ、生活の維持に支障をきたす恐れがあります。

③雇用の安定性が高い、正社員でかつ勤務年数3年以上の人が借りやすいです。

3年以上勤めていても非正規雇用の場合は対象外です。

④例えば自動車ローン、教育ローンなど他にも借金があり、返済負担率に影響があるような 場合は、審査において不利になります。
そのためなるべく手持ちのローンが少ない人が有利です。

⑤健康状態が良い人が審査に通りやすいです。
これは団体信用生命保険（団信）の加入が審査の条件となるためです。
団信とは、住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を支払い、ローンが完済となる制度ですから、健康状態が悪い場合などは加入できないことがあります。

⑥担保物件評価が高い方が審査は通りやすいです。

通常物件には担保として銀行の抵当権を設定します。
そのため価格評価が高い方が、担保価値があがるため住宅ローン審査は通りやすくなります。

サイトカテゴリー