住宅ローンを組む前に理解を深める５つのポイント

住宅ローンを組む前に理解を深める５つのポイント

１．住宅ローンの控除とは？

住宅ローン控除とは、正確な名称は住宅借入金等特別控除と言う名称です。
住宅借入金等特別控除だと長くて言いづらいので、何時しか住宅ローン控除と言われるようになりました。

銀行などから借りた住宅ローンの１２月末日に未返済の元金残高の1％を、年末調整や、確定申告で、その年払った所得税の還付を受けるための制度で、翌年度払う住民税が減ったりする仕組みです。
住宅ローン控除を受けられる期間は条件がありますが、最長10年間です。

正確に、判りやすく言うと住宅ローンを払い始めてから10年間は所得税や住民税が安くなる制度であると知っていればいいと思います。

２．住宅取得資金の非課税制度とは？

住宅取得資金の非課税制度とは、子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円まで贈与しても贈与税を課しません、という特例制度の事です。

この制度は、住宅を新規に購入する為の、資金援助に限定されており、既存の住宅ローン返済のための資金援助はこの制度では特例として取り扱えません。

住宅取得資金の非課税制度は、かなりお得な制度で、実際に使っている人は沢山いるようです。

住宅取得資金の非課税制度は非常に良い制度で、相続税対策としても使え、亡くなる前3年以内の贈与は贈与自体がなかったことにされ、贈与税が3年内に加算されるルールも適用されませんのでお得です。

贈与を受ける場合の条件が、子供か孫であることで、例として、妻の両親から夫が贈与を受ける場合などは、この特例を使うことができません。

更にはいくつか条件があり、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその不動産に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること、住宅取得等資金の非課税の特例制度を使う場合に、最も多くトラブルになるケースが、この贈与は非課税の範囲内だから申告しなくていいと思いました、という場合です。

例えば、特例が、非課税額の範囲内であったとしても贈与を受けた場合の贈与税の確定申告が必要になります。

例えば非課税額の範囲の例を示しますと、住宅取得資金を500万円贈与して、住宅取得資金が700万まで非課税で、特例を活用した場合は、税金は当然0円です。
ところが、たとえ税金が0円であったとしても、確定申告をすることは必要です。

もしも確定申告をしなかった時には、特例制度で恩恵を受けることができません。

一般的な贈与で500万円を贈与した時には48万5千円程度の贈与税が課税されます。

贈与税をもらった場合は、確定申告をする期限ですが、贈与した年の翌年2月１日から3月15日までとなっています。

この期限を過ぎてから、住宅取得資金を申告しなかったんですけど、今からなんとかなりませんか等と言う相談があったとしても、住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、非常に厳しい制度で、たとえ1日でも遅れたら特例を受けることができなくなります。

この特例を使おうと考えている人は、税額が０円であったとしても申告は必要であると覚えるようにしてください。

３．住宅ローン控除の控除額はどれくらい？

（１）一般

住宅ローン控除制度では、条件を満たし、住宅の新築、購入、増改築等を行った場合に、その年から10年間、毎年１２月３１日現在の住宅ローン残高の１%が所得税や住民税から税額控除される仕組みです。

一般の住宅の場合、は最大で400万円の税金が１０年間に渡り、軽減されることになります。

（２）長期優良住宅

長期優良住宅とは、不動の構造や設備が、長期間にわたり良好な状態で使用するための特別な措置が講じられた優良な住宅のことを言います。

手続きをするためには、長期優良住宅建築等計画を作成したうえで、市町村による認定を受けることで税の優遇制度を受けることができる制度の事です。

（３）一般と長期優良住宅の違いとは？

一般と長期優良住宅の違いですが長期優良住宅は、構造や設備が、要項な状態で使用できる特別な処置があり、安心して暮らせるという点と、税金の控除が、住宅ローンの、年末の残高の1％が所得税から控除されるので、一般の住宅だと控除対象限度額は4000万円となっていますが、長期優良住宅ならば5000万円で、10年間適用されるので、一般と比較すると、最大で100万円の差が生まれることで、税金が優遇されるという点が大きな違いです。

４．住宅ローン控除の要件は？

住宅ローン控除を受けるためには条件があり、年間3,000万円以下の所得で、所得とは年収ではなく、年収から各種控除を引いた後の額が3,000万円以下でなければなりません。

それから、住宅ローンを組む際は10年以上の期間を借りること、更には、バリアフリー改修促進税制や、省エネ改修促進税制を利用する場合は5年以上のローン期間を組む必要があります。

不動産を新築する場合や、中古住宅を購入する場合の床面積がベランダ等を除いて、50㎡以上の広さが必要で、増改築やその他の場合は50㎡以上専有面積が必要です 更には住宅ローンの借り主が自分で住むことで、自分以外の誰かが住む、場合は対象にならず、例えば子供や親が住む家を自分名義の住宅ローンで借りる場合は住宅ローン控除の対象になりません。

中古住宅の場合は更に、耐震性能がある不動産であること、木造建築物でれば、耐火建築物以外の場合は、期間が築20年以内となります。

鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は築25年以内で、リフォームをした場合は、増改築費用が100万円以上であることが必要です。

これらの条件をみたすことで住宅ローン控除を受けることができるようになります。

一般的には普通に自分が住むために注文住宅を立てたり、建売の家を購入する場合は、住宅ローン控除の対象物件になると思いますが、購入する前までに、住宅ローン控除が可能か販売する不動産会社に確認しておけば安心です。

５．すまい給付金とは？

日本政府が、消費税率を10％への引き上げる時期を、2019年10月に延期されました。

増税が延期されたことで、住宅ローン金利も下がりる、傾向が最近のトレンドで、住宅の購入を検討している人たちにはまさに買い時のタイミングだと思います。

更に、2019年6月までに住宅が引き渡され入居することができれば、国からすまい給付金という補助金が、最大で30万円も受け取れる制度です。

30万円は、ほぼ一か月分のお給料と同額ぐらいで、30万円あったら、住宅購入のために、一生懸命我慢していた旅行に家族で行ったり、たまにはおいしいものを食べたり、ちょっとした贅沢が楽しめると思います。

しかも、条件があえば、なんと、すでに購入済みの方が、すまい給付を受け取ることもできるのです。

条件では、住宅の引き渡し後、2016年12月現在では暫定対応として1年3か月以内、となっていますが、１年以内の方が申請するための期限となっています。

住宅ローン減税という制度も存在しますが、こちらは所得税を多く払っている人の方が恩恵を受けられる制度となっており、他方では、すまい給付金は目安として年収が510万円以下の方が支給対象となっており、幅広く一般世帯に対して住宅の購入をサポートするための制度です。

給付を受けるための例ですが、夫婦と小学生の子供が一人の世帯の場合は、夫の年収が税込みで500万円、妻の年収が100万円だった場合、30万円の給付が受けられる可能性があります。

最後にまとめますと、すまい給付金は、一戸建て、マンション、どちらの不動産を購入でも対象になります。

すでに住宅を購入済みであっても、条件を満たせばすまい給付金を受け取ることができます。

対象となる年収の目安は、510万円以下で、年収が510万円を少しオーバーしていても、条件により対象となる場合があるので、その場合は、課税証明書を自治体の役所から取り寄せて、すまい給付金事務局に自分が対象者かどうかを聞いてみることが重要です。

サイトカテゴリー