家を購入するタイミングと購入する前の５つのチェック項目

家を購入するタイミングと購入する前の５つのチェック項目

いつ家を購入すればいいのか

家を購入するタイミングについて明確に「○○歳」で購入すべきという基準は存在しません。
しかし、下記の通り一定の目安は存在します。

年収の目安について

金融機関の融資の目安としては、年収の5倍というのが一般的です。

例えば年収が400万円の世帯なら、その5倍である2000万円の住宅が、購入可能な住宅としての目安になります。

この目安を考慮したうえで、自分の月々の収入に対しての「住宅ローン以外の支払い」を明確にしたうえで、資金計画を立てることが重要です。
例えば、車のローンや子供の学費、教育機関への奨学金など、様々なローンを抱えている家庭も珍しくはありません。

ローンを組んでみたのはいいものの、住宅ローンが支払い切れず途中で住宅を売却というケースも珍しくはなくなったと言われています。

もしファミリーで住宅を購入する場合は、慎重に熟慮して300万円から400万円の年収が確保できた段階で、住宅購入のスタートを開始すればいいかもしれません。

頭金の目安について

金融機関のローンを組む際の一つの目安としては、頭金は購入する住宅の10%~20%と言われています。
つまり、先ほどの例では2000万円の住宅を購入する場合、200万円から400万円の頭金を用意できればベストということになります。

頭金を多く支払うことのメリット

• ①住宅ローンの総額が安くなるため、総返済額を圧縮できます。
• ②毎月の返済負担額、利息金が減り、生活費や貯蓄を維持しやすくなります。

頭金を多く支払うデメリット

• ①頭金を用意する事で預貯金を大きく減らしてしまう恐れがあります。
• ②頭金にこだわるあまり、良い物件を逃してしい機会損失に繋がる恐れがあります。

頭金を少なく支払うことのメリット

• ①預貯金を減らさず、生活費を確保して住宅購入可能です。
• ②欲しい物件を欲しいタイミングで手に入れられるます。

頭金を少なく支払うデメリット

• ①金利、手数料の負担額が大きくなりがちです。
• ②毎月の住宅ローンの支払額が増加し、支払い期間が長期化します。
• ③住宅ローン審査が厳しくなります。

もし、頭金をあまり用意せず、住宅を購入した場合でも、繰り上げ返済などの制度を使うと 利息や手数料を圧縮することが可能になります。

その他の購入タイミングとしては、総務省統計局の調べによると、年収500万円～700万円代で、年齢は35～44歳が最も多いという結果です。
これは企業などでもある程度の年収を確保したポストに収まり、経済的な安定を確保したこと、そして結婚や出産などのライフイベントを経験しての住宅購入が多いと推測できます。

このように自分の家族のこと、年収など様々な要素を検討して、住宅購入のタイミングを計るのがベストと言えます。

売却も視野に入れる？

日本には現在、空き家が830万戸あります。
これは様々な要因がありますが、ひとつは不動産相続によって空き家ができてしまうということが挙げられます。

例えば地方の親が亡くなり、都会にマイホームのある子供が、親の住宅を相続して放置してしまうパターンです。
日本全体が少子高齢化に伴い、人口減少進んでいることを考慮すると、年々空き家は増えています。

このように不動産が供給過剰な状況では、よほどの事情が無い限り、不動産の売却は避けるべきと言えるでしょう。

万が一何かの事情で不動産を売却してしまい、損失が出た場合は、一定の要件の元救済措置もあります。

具体的にはマイホームを売却して損失が生じたときには、その損失を一定の要件のもとで他の総所得金額などから差し引くことができます。

さらに売却した年の分だけでなく、翌年以降3年目まで（売却した年を含めて4年間）の所得控除（繰越控除）が認められますので、売却による損失が大きかった場合には、最大で4年分の所得税などがゼロになります。

マイホームを買換えるのであれば「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用し、買換えないのであれば「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用することになります。

よって、一定の救済措置はありますが、基本的には買った金額から数百万円～数千万円の損は免れないため、購入したマイホームの売却は検討しない方が良いと言えます。

購入する前のチェック項目

物件購入のチェック項目を挙げますので以下の項目をチェックしてマイホーム購入を検討してください。

①周辺の環境、交通機関について

マイホーム購入後はその土地が生活の基盤になります。
そのため例えば、近くにコンビニやショッピングモールがある、学校や警察署、市役所が近い、治安の良し悪しなどを十分に考慮して物件選びを行う必要あります。

②過去の災害記録について

近年、豪雨での床下浸水や床上浸水といった水害が日本全国で取りざたされています。

その他にも、地震や豪雪など近隣の災害記録については、行政庁に問い合わせることである程度把握することができます。
特に海の近くや、地盤地質が緩い地域など充分に事前の情報収集をして物件購入を考えると良いでしょう。

③物件の資産価値について

周辺の物件価格の推移なども、調べておくと良いでしょう。
マイホームを売却するという万が一の状況に備えてなるべく資産価値があり、流動性の高い物件を購入するようにしましょう。

④火災保険、地震保険等の災害保険について

近年は日本でも異常気象が増加しており、災害の多い地域では、災害保険に入っておくなどリスクヘッジを十分に行っておく必要があります。
保険についても事前に保険業者等に良く相談して、万が一に備えるのが将来の安心に繋がります。

⑤中古住宅購入の場合はどういった理由で売りに出されているか聞いてみよう

近年では相続等の理由で、両親の住んでいた地方の住宅を売却したいというニーズが増えつつあります。
このようなケースでは税金の支払い、維持管理費から解放されたいために売却を急いでいるケースがしばしばあります。
そのような場合、交渉次第ではお値打ち価格で購入することも可能です。
不動産業者から情報収集してみると意外な掘り出し物件に出会えるかもしれません。

購入 vs 賃貸　メリットとデメリット

購入物件のメリットについて

購入物件のメリットは、同じ住宅に住むなら単月で見た場合、月々の負担が軽くなるケースが多いです。
また、住むところがあるという安心感につながります。
また、都心近郊で駅に近いランドマークなるようなマンションは、値崩れしない傾向にあるため、購入時以上の金額で売却できる可能性もあることから、資産性の高い物件もあるのが、住宅を購入した場合のメリットになります。

購入物件のデメリットについて

住宅ローンの支払いに加えて、固定資産税、各種保険料の支払いなど出費は多い傾向にあります。
また、マイホーム購入後なんらかの事情で働くことができなくなった場合や、天災でマイホームが滅失した場合はローンだけが残ってしまう等のリスクもあります。

賃貸物件のメリット

家族や仕事など環境やライフスタイルの変化に合わせて住む場所を変えることができます。

また、ローンの負担などもなく、高額な頭金も不要なことから生活費を確保して生活をおくることができます。
また、値下がりや災害などのリスクも持ち家に比べるとほとんど無いと言えます。

賃貸物件のデメリット

賃貸物件のデメリットは、家賃を一生払っても不動産資産を手に入れることはできないということです。
また、条件によっては、65歳～70歳と年金生活に突入した際に、マイホームを購入していた方が、コストメリットがあるというケースもあるので、一概に値段が安く済むとも言えないところです。

そして、賃貸物件の場合、一定の制限の中で生活を送ることになるためマイホームよりは生活の質が低くなりがちと言えます。
例えばあまり大きな声でしゃべるのが近所迷惑なったり、趣味などが制限されたり賃貸物件ならではの制約も付きまとうことは間違いないでしょう。

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