住宅購入時に気をつける４つのポイント

住宅購入時に気をつける４つのポイント

1）意外に係るローン以外のお金

マンションの場合

住宅購入の際に気を付けるポイントとして、支払い計画にローン以外のお金を考慮して資金計画を組むことです。

マンション、戸建てに共通する費用について

団体信用生命保険料	団体信用生命保険は、住宅を買うためにローンを組んだ人が亡くなった場合と高度障害状態になった時に、金融機関が残った住宅ローンを支払ってくれるという制度です。 通常はローン審査の要件で、団体信用生命保険加入が義務付けされます。 団体信用生命保険の保険料は、住宅ローン金利に含まれて支払いしますから、別途保険料を支払う必要はありません。 しかし、任意加入の保険もありますから、その場合は加入者が、別途保険料の支払いが必要です。 また、七大疾病保障付・八大疾病保障付の団信で保障範囲を広げた場合、保険料が上乗せされるケースが多いです。
損害保険	損害保険は、偶然の自然災害などによって生じた損害をカバーするための保険です。 ①火災保険料 火災保険であれば、火事や天災、建物への車の衝突、水害、盗難などにより建物や家財に生じた損害に備えます。 ②地震保険料 地震保険とは、地震や噴火、これらによる津波などを原因とする火災などにより建物や家財に生じた損害に備える保険です。 地震保険は通常火災保険と合わせて契約必要になります。
固定資産税	固定資産の所有者に課税される地方税のことです。 計算方法：固定資産税の評価額×標準税率の1.4%=固定資産税 固定資産税評価額 固定資産税評価額は、国土交通省が定める土地の公的価格や家屋の価格について、約7割を乗じた金額です。 土地の価格は経済状況に応じて変動しますから、3年に1度、評価額は見直されることになります。 基本的には標準税率は1.4%と定められています。 また、マンションの場合は、修繕積立金や、管理費も掛かってきます。
修繕積立金	修繕積立金は、マンションの廊下やエレベーターといった共用部分に関しての修繕に備えるために積立するお金です。 30年などの長期間にわたって、想定される大規模な修繕工事の計画を立てて、その総額をまかなえるように割り出されています。
管理費	管理費とは、マンションの共用部分の管理に使われる費用です。 通常は管理人さんがいて、周辺の清掃、環境管理、見回りをしてくれます。 このマンションの日常の管理に充てられるのがこの管理費です。

2）フラット35とは？

フラット３５とは住宅ローンの一種です。
このローンを全期間利用すれば、固定金利で最長35年の住宅ローンが組むことが可能です。
金利が長期間同じ利率のため、変動金利とは異なり、返済計画が立てやすいという特徴があります。

民間の住宅ローンとは異なり、※住宅金融支援機関が民間金融機関(銀行等)から、ローン債権を購入、譲渡してもらい住宅金融支援機構がこのローン債権を運用して、担保とした証券を投資家に販売することで、長期的な資金調達を可能にしているというものです。

そのため、実際の金融機関で申し込みは行いますが、実際には返済は住宅金融支援機構に返済していることになります。

※住宅金融支援機構とは、国民の住宅普及に寄与するための独立行政法人です。
所管省庁は、国土交通省住宅局と財務省です。

3）不動産広告の見方

不動産広告には、重要な情報がたくさん記載されています。
景品表示法の規制で誇大な広告や違法な広告は規制されています。
しかし、それでも油断せずしっかりと不動産広告の見方を知っておくべきでしょう。

駅までの徒歩時間

徒歩による所要時間は、駅からの道路距離80mを1分（端数切り上げ）として計算されます。
信号の待ち時間や歩道橋の上り下り、坂道、道路の横断などにかかる時間は考慮されていません。
また、改札口からではなく、物件にいちばん近い駅の出入り口が基準になるため、ホームまではもっと時間がかかることもあります。

最寄り駅からターミナル駅へのアクセス時間

電車やバスの所要時間は基本的に運行ダイヤによる所要時間が表示され、待ち時間や乗換え時間は含まないことになっています。
通勤時間帯の所要時間が “著しく” 異なる場合には、通勤時間帯の所要時間が表示されることになっていますが、このあたりの判断は曖昧でしょう。

間取り

間取りを表す場合、4LDKなどの表示がよく使われます。
数字は居室の数を表し、Ｌはリビング、Dはダイニング、Kはキッチンを表します。
建築基準法では、居室には採光や換気のための一定の間口が必要と定められていますので、それを満たさない部屋は納戸（N）やサービスルーム（S）と表示されます。

また、居室の広さを示す1畳は、1.62㎡以上で換算すると表示規約で定めています。

専有面積

㎡単位で延べ床面積が表示されます。
マンションのバルコニーや室内の天井を高くして2層式にした屋根裏収納（グルニエ）などは、面積には入りません。

住宅性能評価書

「住宅性能評価書付き住宅」の証明書になります。

これは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に規定された「住宅性能表示制度」に基づいて、住宅の性能に関する第三者機関の評価書が交付された住宅のことで、国土交通大臣の登録を受けた第三者機関による、客観的な住宅の性能評価がわかります。

出展：公益社団法人 全日本不動産協会

4）現地を見学に行く

現地見学では利便性や快適性などの周辺環境を確認します。
駅までのアクセス、公共施設や利便施設等の有無、嫌悪施設や広い空き地などの有無を自分の目で確認しておくことが重要です。

広い空き地などがないかも重要なポイントです。
採光を遮るような大きな建物が建築されたり、商業施設が出来上がり、騒音被害にあったりなど環境が一変する可能性もあります。
建築予定建物を知らせる看板が設置されている場合もありますので、現地で確認します。

時間帯や曜日を変えて、周辺環境をチェックする

昼と夜、平日と休日では周辺の雰囲気が違う場合があります。 昼間は人通りが多いけれども、夜は明かりや人通りが少ないといった場合は、犯罪の被害が過去にあるなど充分考えられます。

また、物件見学に行った休日は問題なかったが、平日は車の通行が多く、事故が多いなどこの点も小さな子供がいる方は要チェック事項です。

購入すれば自分や家族が長く生活していくことになるので物件選びは、慎重に行いましょう。

新築物件の現地チェックポイント

新築完成物件

実際に物件を見ることができるので、次のような部分をチェックします。

• １ 広さ、奥行き・・・実際に住んでみて快適に暮らせるか、イメージしながら確認しましょう。
• ２ 仕様、設備・・・仕様や設備は満足のいくものか、また、将来の交換やリフォームが可能かも確認しましょう。
• ３ 窓からの眺望・・・周辺にどのような建物があるか、窓を閉めた際に近所の生活音や車の通る音の聞こえ具合を確認します。

未完成物件のモデルルーム

実際に購入する物件との間取りや広さの違いを確認します。
モデルルームの場合は、オプション付きで設置されていることも多いので必ず見学の際は確認しましょう。

中古物件の現地チェックポイント

前述のチェック項目に加えて、建物の維持管理状況や設備などの経年劣化や傷み具合、修繕履歴を確認します。

一戸建ての場合

建物の外壁や屋根、建物の基礎や土台を確認します。
修繕履歴などもわかれば確認しておきましょう。

マンションの場合

外壁や共用廊下などを見て、大きなひび割れや傾きがないかを確認します。
また、マンションの場合ペットの可否や騒音トラブル履歴など事前に確認しておくと良いでしょう。

自分の判断では不安という方は、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所等について、住宅診断士等の専門家に※「ホームインスペクション」を依頼すると良いでしょう。

ホームインスペクション

ホームインスペクター（住宅診断士）より、第三者的な立場から、また専門家の見地から中古住宅についてアドバイスを受けることが可能です。

中古物件を購入してリフォームする場合

将来リフォームを考える場合は、必ずリフォーム内容について事前に相談した方が良いでしょう。
マンションの場合は、「管理規約」によるリフォームに関する制約を、一戸建ての場合は、法律や条例による制約を受ける場合があります。さらに、建物の構造上からリフォームが難しい場合もありますから、事前に必ず確認します。

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