住宅ローンの仕組みを理解していないと思わぬ落とし穴に！？

住宅ローンの仕組みを理解していないと思わぬ落とし穴に！？

1）住宅ローンの仕組み

住宅ローンとは、自分や家族が居住する住宅を購入するために金融機関からお金を借りることです。
お金を借りるわけですから、金融機関には「利息」を支払う必要があります。

住宅ローンの利息の金利は3種類がありこれらを選択して支払うことになります。

まず、一つ目の変動金利は景気動向や経済状況に応じて、金利が上がれば利息が高くなり、金利が下がれば利息が安くなります。
通常は固定金利より安い金利が設定されており、半年ごとに金利が見直されます。

正反対の金利タイプが全期間固定金利です。
これはローン開始から完済までの間の金利が変化しないタイプです。
金利は高めですが、一定のため返済計画が立てやすいと言えます。

そして、前述で説明した二つの金利を併用できるのが、固定金利選択型です。
これはローンを組んだ後に、一定期間のみ金利を固定します。

例えば、最初の15年は固定金利にし、固定期間終了後は変動金利型になるという形態です。

具体的には生活にお金のかかる子育て期間は固定金利を選択して、子供が独立後、会社でもある程度の役職につき収入アップする時期を見越して変動金利に移行するといったように、効率的にローン返済を行うことができます。

返済方法について

ローンの返済方法には「元利均等返済」「元金均等返済」の2種類があります。

元利均等返済は毎月の返済額が一定となる返済方法です。
利息の割合が多いため元金部分の減り方は遅いという特徴があります。
しかし、毎月一定額の返済のため、返済プラン見通しがつきやすいというメリットがあります。

元金均等返済は毎月の返済額のうち、元金一定となる返済方法です。
ローンはじめは返済額が多く、返済が進むと利息が低くなり返済額も減っていきます。

元利均等返済と比べると、同じ返済期間では、元利均等返済よりも早く元金返済が可能で、総返済額も少なく済みます。

但し、ローンはじめの返済額が高いため、家計への負担が大きいと言えます。
ある程度の収入があり、早めにローンを終わらせて利息を節約したい方に適した返済方法です。

ローン金額の目安、返済負担率について

返済負担率とは、自分の年間所得に対するローン返済額の割合です。

多くの金融機関で審査対象となっており、通常は返済負担率を35％以下に設定します。

この返済負担率が高すぎる場合、金融機関でのローン審査が通りにくくなります。

適正な返済負担率は個人の生活状況によって異なりますから、無理なく返せるプランで返済を行いましょう。

ローンを借りる時のポイント

ローンを借りる際はローン以外の費用も確認することが大切です。

住宅ローン手続きの諸費用、住宅のメンテナンス費用、毎年の固定資産税、火災保険料なども事前に試算してローン返済を無理なく進める必要があります。

各家庭や個人の経済状況に応じた、無理の無い範囲で融資を受けましょう。

フルローンを組むというのは、それによってマイホーム購入者は高い金利を何十年に渡って支払うことになるのです。

例えば、頭金を準備するなど、少しでも総返済額が安くなるようにして、安易なフルローンには慎重になりましょう。

2）住宅ローンを返済できない場合

では、万が一住宅ローンを返済できなくなった場合どうしたらいいのでしょうか。

ローンの支払いができなくなったときは「ローン会社に支払い交渉」、「任意売却」、「個人再生」といった方法をとることで解決をすることができます。
それぞれの方法をみていきましょう。

ローン会社に支払い交渉

ローンの支払いができなくなるケースとはどのような場合でしょうか。

①病気や体調不良による一時的な休職

まず、病気による一時的な休職で入院期間が決まっており、将来的に支払いが再び可能になるのであれば、事前にローン会社に連絡・相談しましょう。

ローン会社や金融機関にすれば、競売で安く売却するよりも、最後まで完済してもらったほうが、メリットがあります。
正直に健康状態や将来の支払いを相談してみるといいでしょう。

延滞利息等を払ったとしても一時的に支払いができないだけでマイホームを失うことを 回避することができます。

支払いができなくなる前に早めに相談するのがおすすめです。

②金銭的に全く支払いの目途が立たない場合～任意売却と個人再生とは～

リストラ、倒産や賃金カット、生活費の圧迫などで、住宅ローンの支払いができなくなってしまった場合はどのような方法があるでしょう。

任意売却とは

任意売却とは、不動産会社と弁護士等がローン会社と交渉し、住宅を売却してローンを消滅させる方法です。
相談は弁護士などにもできますが、基本的には不動産会社の仲介業務になります。

ローン会社が抵当権に基づいて住宅を競売した場合、市場での取引価格より安く売却することになります。

このままではローン会社も損をします。
そのため競売ではなく、市場価格で売却するため 不動産会社と弁護士等が共同で住宅を売却しその売却益をローン会社に支払い、ローンを消滅させるという手続きです。

ローン会社の立場では、競売でも任意売却でもお金を全額回収することは不可能です。

そのため競売と比較すると回収額の多い任意売却を選択します。

個人再生について

個人再生とは、住宅等の財産を残して、法律にのっとり減額されたローンを原則として３年間で分割して返済するとい制度です。(5年間まで期間を延ばせるケースもあります。)

特徴としては住宅ローン以外の債務を減額することが可能です。

そのため例えば車のローンや、子供の学費や冠婚葬祭の支払いなど住宅ローン以外の借金を圧縮・整理して住宅ローンを払いながら生活を立て直すということになるのです。

手続きは裁判所を介して行います。
個人再生手続きにはサラリーマンなどの給与所得者を対象として「給与所得者等再生手続き」と「小規模個人再生手続き」の2種類があります。

それぞれの要件を確認しましょう。

給与所得者等再生手続き
対象者	サラリーマン
利用の条件	①住宅ローン以外の借金の支払いが困難 ②継続した収入がある ③給与の変動幅が少ないと見込まれる ④住宅ローンを除く総負債が5000万円を超えないこと
債権者	意見を聴くのみ

小規模個人再生手続き
対象者	自営業者など
利用の条件	①住宅ローン以外の借金の支払いが困難 ②継続した収入がある ③住宅ローンを除く総負債が5000万円を超えないこと
債権者	再生計画認可について、過半数の反対があれば減額されない。

この二つの大きな違いは、給与所得者等個人再生は債権者であるローン会社などの反対があっても認可されますが、小規模個人再生手続きは過半数を超える債権者の反対があれば認可されないという点です。
認められいケースは少ないですがこの点は注意が必要です。

個人再生手続きの減額幅について

借金総額
100万円未満	減額なし
100万円以上500万円以下	100万円
500万円超1,500万円以下	借金総額の5分の1
1,500万円超3,000万円以下	300万円
3,000万円超5,000万円未満	借金総額の10分の１

したがって、例えば住宅ローン以外に400万円のローンを抱えており、生活費を圧迫しているというケースであれば、100万円だけを原則3年かけて分割返済すれば良いということになります。
そのためこのケースでは月の支払い額は2万8000円程度が支払い額になります。
このように月の総返済額を抑えることで、住宅ローンを払い続け、住宅を手放さずに生活を立て直すことが可能になります。

また、個人再生は自己破産と異なり、職業の制限(医師や警備員、保険の外交員、弁護士など)はありません。
また、ギャンブル等の借金でも制度の利用が可能です。

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